Piscina do condomínio: direito ou privilégio?

O uso da piscina pode ser suspenso por mau comportamento, com base legal clara

Regras existem para garantir o bem de todos

Por: Dr. Felipe Faustino

Sócio do escritório Faustino e Teles

Nas últimas décadas, a piscina deixou de ser um luxo em condomínios para se tornar item praticamente obrigatório em projetos residenciais de médio e alto padrão. Mais do que um atrativo imobiliário, ela representa um espaço de lazer, convívio e bem-estar para os moradores. No entanto, o uso coletivo de uma área tão valorizada também é fonte constante de atritos, especialmente quando há desrespeito às normas internas, excesso de convidados, som alto, consumo de álcool ou atitudes impróprias.

Em meio ao aumento da densidade populacional dos edifícios, o síndico passa a ter um papel fundamental na mediação desses conflitos e na aplicação de regras que garantam o uso ordenado da piscina. Mas até que ponto um morador pode ser advertido ou até impedido de frequentar a área comum por mau comportamento? E quais são os limites legais para isso?

O tema exige equilíbrio entre o direito de propriedade e uso das áreas comuns e o direito à ordem, segurança e sossego dos demais condôminos. É nesse contexto que surgem discussões importantes sobre a legalidade de advertências, multas e suspensões, inclusive com respaldo na legislação e na jurisprudência.

Neste artigo, o advogado Dr. Felipe Faustino, especialista em Direito Condominial e sócio do escritório Faustino e Teles, explica quais são os caminhos legais para lidar com o uso indevido da piscina, apresenta dados sobre os principais problemas enfrentados nos condomínios brasileiros e orienta leitores — moradores e síndicos — sobre como agir com responsabilidade e respaldo jurídico.

1. Dimensão do problema e dados

O uso da piscina é frequentemente apontado como uma das principais fontes de conflito em condomínios. Um levantamento da AABIC indica que, nos períodos de maior calor, mais de 50% das reclamações envolvem desrespeito às regras, como som alto, excesso de convidados e consumo inadequado de alimentos e bebidas .

Pesquisas da Sociedade Brasileira de Salvamento Aquático mostram que 55% dos afogamentos em crianças (1–9 anos) ocorrem em piscinas domiciliares, incluindo condomínios. Além disso, a Direcional Condomínios informa que infrações como entrar sem ducha ou portar objetos proibidos podem levar à suspensão de 30 a 60 dias do uso da piscina .

2. Base legal e comportamento esperável

O Código Civil estabelece que:

Art. 1.335: todos têm direito ao uso das áreas comuns;

Art. 1.336, IV: é dever usá-las sem prejudicar o sossego, segurança, salubridade ou bons costumes.

Ou seja, o direito de frequentar a piscina é coletivo, mas condicionado à observância das normas vigentes.

3. Regimento interno e convenção: suporte legal

O regulamento deve conter regras claras sobre:

Horário de funcionamento (ex.: 8 h–22 h);

Limite de convidados por unidade;

Dever de ducha antes de entrar;

Vedação a comportamentos antissociais (volume de som, jogos excessivos, consumo em desacordo, atos obscenos)

Penalidades graduadas: advertência, multa, suspensão (7, 15, 30 dias).

Importante que essas regras sejam aprovadas em assembleia e divulgadas por escrito e em local visível na área da piscina.

4. Uso indevido: suspensão e restrições

Moradores flagrados em comportamentos como festas noturnas, som alto, consumo excessivo de álcool, quebra de vidro, brincadeiras perigosas ou atos obscenos podem sofrer suspensão do uso da piscina. A Direcional cita suspensão de até 60 dias para reincidências ([anacon.adv.br][4]).

Não se trata de discriminação, mas de aplicação de sanções previstas no regulamento para preservar o bem-estar coletivo.

5. Jurisprudência e casos práticos

Embora ainda incipiente, a jurisprudência confirma o direito do condomínio de suspender o uso pela reincidência e preservação de ordem e segurança.

Um caso citado por ANACON descreve morador que, após diversas advertências (som alto, vidro, atos obscenos), foi suspenso do uso da piscina. A ação foi respaldada no art. 1.336, IV do Código Civil.

6. Dicas completas para residência condominial

Para síndicos e administradoras:

Atualize o regulamento com regras de uso, conduta e penalidades.

Realize assembleia para aprovar e registre em ata.

Comunique amplamente via informativos, placas e canais digitais.

Fiscalize regularmente comportamentos e aplique sanções com constância e proporcionalidade.

Para condôminos:

Leia e compreenda o regulamento.

Use a piscina respeitando os horários, limites de convidados e higiene.

Se outro morador estiver abusando, acione o síndico.

Se for penalizado, verifique se houve processo administrativo regular (advertência, notificação, direito de defesa). Caso haja abuso de poder, recorrer à assembleia ou ao Judiciário é caminho legítimo.

7. Convivência saudável e prevenção

Promova ações educativas: palestras sobre higiene, segurança e convivência.

Conte com monitoramento leve: câmeras, registros de incidentes e testemunhos.

Crie comitê de moradores: envolvimento coletivo fortalece a gestão e evita conflitos.

8. Conclusão

O condomínio tem respaldo legal para impedir o uso da piscina por comportamento inadequado, desde que respeite o devido processo: regras claras, aplicação proporcional de sanções e direito à defesa.

“Anular o uso da piscina não é punir, mas proteger a coletividade. Reforçar regras e conviver exige responsabilidade — e respeito mútuo é o principal requisito”, conclui Dr. Felipe Faustino.

Para implementação eficaz ou resolução de casos contingenciais, consulte um advogado condominial e garanta uma gestão segura, justa e pacífica.