Ações de despejo estão suspensas até as eleições: quais são os direitos do inquilino?

Fotocomposição:  um braço tenta arrancar uma casa das mãos de um homem. Por trás, em grande plano e de forma difusa, a Justiça com a espada e balança.

Após o fim da suspensão autorizada pelo STF em 31 de outubro, os processos de despejo voltam a funcionar


Por: Mário Reis
 
No final de junho, Luís Roberto Barroso, ministro do Supremo Tribunal Federal (STF), prorrogou até o dia 31 de outubro a suspensão de despejos e desocupações coletivas para áreas urbanas e rurais (Lei 14.216/2021). O prazo marca o fim do período eleitoral, evitando a superposição com as eleições presidenciais.

A pandemia também foi um fator importante para a decisão. Segundo o ministro, o número de casos de Covid-19 e o aumento da vulnerabilidade social no país provocaram um grande número de pessoas em situação de rua e insegurança alimentar. “Famílias que estão na iminência das desocupações se encontram justamente na parcela mais pobre da população”, explica.

Além disso, Barroso também afirmou que “é preciso levar em consideração que o perfil das ocupações mudou durante a pandemia. Com a perda da capacidade de custear moradia, tem-se notícia de famílias inteiras nessa situação, com mulheres, crianças e idosos”.

O que acontecerá quando a suspensão se encerrar?


Apesar disso, o ministro alegou que, assim como o direito à moradia, o direito à propriedade também é assegurado na Constituição. Por isso, a suspensão não deve correr indefinidamente.

Quando a atuação do STF sobre a questão se esgotar, Barroso afirma que será necessário preparar um regime de transição para a retomada das reintegrações de posse de maneira progressiva.

O motivo é garantir o “pleno respeito à dignidade das famílias desapossadas”, evitando, assim, a execução simultânea de milhares de ordens de despejo, o que deixaria muitas pessoas em situação de fragilidade social.

Mesmo com a liminar em vigor desde 7 de outubro de 2021, o Brasil registrou um aumento de 333% no despejo de moradias. Entre março e agosto de 2020, 6.373 famílias ficaram desabrigadas. Até fevereiro de 2022, o número saltou para 27.618. Atualmente, mais de 142 mil famílias estão em iminência de desocupação.

Como funcionam as ações de despejo?


As ações de despejo são regidas através da Lei do inquilinato, nº 8.245/91. O artigo 9º detalha os motivos para desfazer a locação de um imóvel.

I. Por mútuo acordo

II. Em decorrência da prática de infração legal ou contratual

III. Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos

IV. Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou podendo que ele se recuse a consenti-las

Desta forma, o inquilino pode sofrer uma ação de despejo por:

- Inadimplências

- Infrações contratuais

- Mudanças da destinação da locação do imóvel

- Alterações estruturais não autorizadas

- Violação de regras condominiais

- Extinção do contrato de trabalho em casos de vínculo empregatício

- Desejo do proprietário de utilizar o imóvel

- Fim do prazo de locação

- Morte do locatário (sem nomeação de sucessor legítimo)

Falta de pagamento do aluguel


Os casos de inadimplência do inquilino, contudo, são os mais comuns. Nessas situações, é possível evitar a rescisão do contrato de aluguel com o pagamento do débito atualizado em um prazo de 15 dias.

O valor deve incluir os aluguéis e acessórios devidos, multas e penalizações contratuais, juros, custos processuais e honorários advocatícios. Se a quitação da dívida não for efetuada, a ordem de despejo é formalizada.

O locador pode pedir uma liminar ao juiz para que o despejo seja feito nesta data limite. Isso é geralmente feito quando há urgência em algum aspecto e exista a possibilidade de concessão de requerimento do autor antes do final do processo.

Para conseguir a liminar de despejo, alguns requisitos são necessários.

- O locador deve fazer uma caução no valor de três meses de aluguel

- O motivo da ação de despejo é a falta de pagamento de aluguel e outros acessórios dentro dos vencimentos estipulados
 
- O contrato de locação não pode ter garantias estabelecidas pela lei ou tais garantias não podem ter sido extintas por qualquer motivo

Basta um dia de atraso para que o locatário seja colocado em categoria de inadimplência, o que já poderia permitir a rescisão contratual. Cada contrato, porém, tem suas próprias diretrizes. É preciso analisar cada um — com a consultoria de um advogado, de preferência — para saber como proceder.

Desocupação


Após o término dos 30 dias da notificação de desocupação e as ações de despejo com mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeira instância, o prazo para desocupação voluntária é de 15 dias. Isso vale para todos os motivos de entrega do imóvel já citados acima.

Estabelecimentos de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público têm um prazo de seis meses a um ano — a desocupação deve coincidir com a época de férias escolares.

O prazo de um ano também é aplicado para repartições públicas, hospitais, unidades sanitárias, asilos, estabelecimentos de saúde e instituições religiosas, salvo em circunstâncias em que haja mais de um ano entre a citação e a sentença. Nesses casos, o prazo é de seis meses.

Se necessário, ao fim da data limite para o despejo, a desocupação pode ser feita com o suporte de força policial e arrombamento.

Como evitar ações de despejo?


Quando toma conhecimento da ação de despejo, o inquilino tem algumas opções para evitar a conclusão do processo.

Defesa


Caso os pagamentos já tenham sido efetuados ou as alegações do locador não forem reais, o locatário pode apresentar sua defesa, junto com comprovantes oficiais, em até 15 dias.

Emenda de mora


Em situações de inadimplência, como já dito anteriormente, o inquilino tem até 15 dias para pagar tudo o que deve (aluguel, multas, juros e custas do processo) para evitar a completude do despejo.

Entretanto, esse direito só pode ser recorrido uma vez a cada 24 meses, para evitar que o locador só receba o valor referente à locação mediante a abertura de uma ação de despejo.

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