Descontos altos atraem, mas riscos jurídicos exigem análise técnica
Comprar barato pode sair caro sem a devida verificação legal
Com mais de 116 mil imóveis ofertados apenas no primeiro semestre de 2025 — um aumento de 25,1% face ao mesmo período do ano anterior — o mercado de leilões imobiliários no Brasil está a crescer a um ritmo acelerado. Impulsionado por taxas de juro na ordem dos 15% ao ano e pela intensificação da recuperação de crédito por parte das instituições financeiras, este segmento passou a atrair não só investidores experientes, mas também compradores finais em busca de habitação própria ou aplicações de longo prazo.
Os descontos praticados, que podem atingir os 85% e, em casos pontuais, até 90% do valor de avaliação, tornam este mercado particularmente apelativo. No entanto, o crescimento expressivo da oferta exige hoje mais do que entusiasmo: requer análise técnica, planeamento estratégico e, sobretudo, conhecimento jurídico adequado.
De acordo com o advogado especialista em Direito Imobiliário, Dr. Carlos Alberto Zonta Junior*, o contexto é favorável, mas não tolera decisões precipitadas. O aumento da oferta decorre diretamente da conjuntura econômica e da consolidação da alienação fiduciária, mecanismo que agilizou a retomada de imóveis pelos bancos. Ainda assim, os altos descontos não eliminam riscos legais que podem comprometer a rentabilidade de uma operação aparentemente vantajosa.
Grandes instituições financeiras vêm reforçando a liquidez de seus ativos pela via dos leilões. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, chegou a disponibilizar mais de 8 mil imóveis em um único mês no final de 2025, contribuindo para mudar o perfil dos arrematantes. Atualmente, cerca de 70% das aquisições são feitas por consumidores finais, muitos dos quais sem experiência prévia nesse tipo de transação.
É justamente nesse novo perfil que reside uma das maiores fragilidades. Muitos compradores são atraídos pelo tamanho do desconto, mas desconhecem que a aquisição de um imóvel ocupado pode implicar a necessidade de uma ação de imissão na posse — processo judicial que pode se estender de dois a seis meses, com custos adicionais e atrasos no uso efetivo do bem.
Outro fator crítico prende-se com os débitos e ónus associados ao imóvel. Em leilões extrajudiciais, dívidas de IPTU e encargos de condomínio acompanham o bem, podendo ser transferidas para o arrematante. Acresce ainda a necessidade de análise rigorosa da matrícula, a fim de identificar eventuais penhoras, hipotecas ou restrições urbanísticas que possam limitar o uso da propriedade.
Neste contexto, a arrematação deve ser encarada como uma operação empresarial. O sucesso não está necessariamente no maior lance, mas sim no mais informado. A realização de uma due diligence completa é essencial, incluindo a leitura atenta do edital, a verificação da situação processual, bem como a previsão de despesas com ITBI, registo predial e comissão do leiloeiro, que ronda habitualmente os 5%. Devem ainda ser considerados possíveis custos com desocupação ou obras de reabilitação.
Para o Dr. Carlos Alberto Zonta Junior, o mercado de leilões se consolidou como uma alternativa estratégica de investimento, desde que conduzido com responsabilidade técnica. Oportunidade e cautela devem caminhar lado a lado. Com assessoria jurídica especializada e planejamento financeiro adequado, um desconto significativo pode, de fato, se transformar em um patrimônio sólido e seguro.
Em um tempo em que a promessa de negócio imperdível se espalha na velocidade de um clique, é importante lembrar que investir em leilões imobiliários continua sendo uma decisão que exige cabeça fria, olhos bem abertos e assessoria profissional. O barato pode valer a pena — mas só quando você sabe exatamente o que está comprando.
Descontos altos atraem, mas riscos jurídicos exigem análise técnica
Redatora do luso-brasileiro Portal Splish Splash. VER PERFIL
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