Assembleias de Condomínio São Soberanas? Entenda os Limites da Decisão Condominial

Apesar do poder decisório, as assembleias não são soberanas acima da lei. Todas as deliberações devem estar em conformidade com o Código Civil brasile
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Moradores de prédio reunidos para tratar de assuntos do condomínio.

Decisões que violam direitos fundamentais dos condôminos, como o direito à propriedade e à privacidade, podem ser contestadas judicialmente


As assembleias de condomínio são o coração da administração condominial, onde decisões cruciais são tomadas sobre o cotidiano e o futuro dos edifícios residenciais e comerciais. No entanto, mesmo com o poder de decisão que essas assembleias possuem, elas devem operar dentro de limites estritamente legais, respeitando tanto a legislação vigente quanto a convenção do condomínio e o regimento interno. Mas o que acontece quando uma assembleia ultrapassa esses limites? E quais são as consequências legais?

O advogado especialista em direito condominial, Dr. Issei Yuki explica que as assembleias de condomínio servem como um fórum democrático onde os condôminos discutem e votam sobre questões importantes, como aprovação de contas, obras e reformas, eleição de síndicos, entre outros temas. A ideia é que todos os moradores possam ter voz nas decisões que afetam sua propriedade e qualidade de vida.

Legalidade e limites

- Supremacia da lei

Apesar do poder decisório, as assembleias não são soberanas acima da lei. Todas as deliberações devem estar em conformidade com o Código Civil brasileiro e outras legislações pertinentes. Isso significa que, por mais unânime que uma decisão possa ser, se ela violar a lei, será considerada nula.

- Convenção e regimento interno

A convenção do condomínio e o regimento interno são documentos que estabelecem regras específicas sobre como o condomínio deve ser gerido. Eles detalham os direitos e deveres dos condôminos, procedimentos para convocação de assembleias, quórum necessário para diferentes tipos de decisão, entre outros aspectos. Decisões que contrariem esses documentos estão sujeitas a impugnação.

- Direitos individuais

“Decisões que violam direitos fundamentais dos condôminos, como o direito à propriedade e à privacidade, podem ser contestadas judicialmente. Por exemplo, uma assembleia não pode, por si só, decidir pela expulsão de um condômino sem que haja um processo legal adequado, garantindo o direito de defesa ao acusado.”. Destaca Issei Yuki.

Procedimentos e quórum

- Importância do quórum

O quórum refere-se ao número mínimo de votos necessários para que uma decisão seja válida. Esse número varia de acordo com a natureza da decisão. Por exemplo, alterações na convenção do condomínio geralmente exigem um quórum qualificado (dois terços dos condôminos), enquanto decisões mais rotineiras podem ser aprovadas por maioria simples.

- Convocação e pauta

Para garantir a validade das decisões, a convocação das assembleias deve seguir as regras estabelecidas na convenção, incluindo a divulgação da pauta com antecedência adequada. Isso assegura que todos os condôminos estejam cientes dos assuntos a serem discutidos e possam se preparar para votar de maneira informada.

- Consequências de decisões ilegais

Decisões que não respeitam a legislação, a convenção ou os direitos dos condôminos podem ser contestadas e anuladas judicialmente. Condôminos que se sentirem lesados têm o direito de recorrer ao judiciário para buscar a anulação de decisões abusivas ou ilegais. Além disso, tais ações podem gerar conflitos internos e desarmonia entre os moradores.

Casos comuns de controvérsias

1. Obras e alterações estruturais:

Quando uma assembleia aprova obras sem o quórum adequado, pode enfrentar contestações judiciais.

2. Despesas e orçamentos:

Aprovações de despesas não previstas no orçamento ou sem discussão adequada são frequentemente impugnadas.

3. Sanções e penalidades:

Aplicação de multas ou sanções a condôminos sem o devido processo pode ser considerada abusiva.

O papel do síndico e do advogado

O síndico desempenha um papel crucial na mediação e aplicação das decisões da assembleia. Cabe a ele assegurar que todas as ações do condomínio estejam em conformidade com a lei e os documentos internos. Em casos de dúvidas ou disputas, a consulta a um advogado especializado em direito condominial é fundamental para garantir que o condomínio aja corretamente e evite litígios desnecessários.

As assembleias de condomínio são essenciais para a gestão coletiva, mas devem operar dentro de um quadro legal bem definido. “O equilíbrio entre a autonomia dos condôminos e o respeito às leis e direitos individuais é crucial para uma convivência pacífica e ordenada. Compreender esses limites ajuda a evitar conflitos e assegura que o ambiente condominial permaneça harmonioso e seguro para todos”, conclui o advogado Issei Yuki.

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Dr. Issei Yuki Júnior
Mais sobre Issei Yuki Júnior:
Yuki, Lourenço Sociedade de Advogados
Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária. 

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